Un devis de prêt hypothécaire est une proposition chiffrée et personnalisée de la banque, remise sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE), qui ne l’engage pas encore. L’indicateur à comparer en premier est le TAEG, puis le coût total du crédit : ils regroupent les intérêts, l’assurance, les frais de dossier et les frais liés à la garantie.
Simulation, FISE, offre de prêt : trois documents à ne pas confondre
La simulation en ligne donne un ordre de grandeur à partir de quelques données déclaratives. Elle ne repose sur aucune étude de votre dossier et ne vaut pas devis.
La FISE vient ensuite. Elle est établie d’après votre situation et le projet décrit, et détaille taux, durée, mensualité, coût de l’assurance et frais. Un devis de prêt hypothécaire sous cette forme n’engage pas la banque : elle peut encore refuser le dossier après son étude complète.
L’offre de prêt est le seul document qui engage le prêteur. Elle fixe une période de validité et laisse à l’emprunteur un délai de réflexion avant toute acceptation, deux durées que la banque doit indiquer noir sur blanc. Mieux vaut les lire sur l’offre elle-même que s’en remettre à la mémoire d’un conseiller.
Les lignes d’un devis qui font le coût réel du crédit
Le taux nominal ne mesure que les intérêts. Le TAEG, taux annuel effectif global, y ajoute l’assurance obligatoire, les frais de dossier et les frais de garantie : c’est l’indicateur que la loi impose pour comparer deux offres.
Sur la FISE, plusieurs lignes méritent un regard attentif :
- La mensualité, présentée avec et sans assurance, pour voir ce que pèse cette dernière dans le budget.
- La durée et le type de taux (fixe, variable ou capé), qui déterminent l’exposition à une remontée des taux, dont on suit le niveau dans cet article sur le niveau actuel des taux d’emprunt.
- Le coût total du crédit, qui additionne tout ce que vous rembourserez en plus du capital emprunté.
Deux devis au même taux nominal peuvent afficher des TAEG différents dès que l’assurance ou les frais diffèrent.
Garantie hypothécaire, caution, frais de dossier : les postes annexes
L’hypothèque conventionnelle passe chez le notaire : l’inscription génère des frais de notaire, des émoluments et une taxe de publicité foncière, calculés sur le montant emprunté. La somme se décide en amont, et le détail du calcul se trouve dans cette page sur le montant des frais d’hypothèque.
Beaucoup de banques proposent à la place une caution d’un organisme spécialisé. Elle évite l’acte notarié de garantie, mais une partie de son coût n’est généralement pas restituée à la fin du prêt, contrairement à certaines contributions d’une garantie classique. Le devis doit afficher cette ligne séparément.
Restent les frais de dossier, éventuellement des frais de courtage si un intermédiaire intervient, et les indemnités de remboursement anticipé. Ces indemnités sont plafonnées par la loi : le plafond figure dans l’offre de prêt et vaut d’être vérifié avant de signer, surtout si une revente est possible à moyen terme.
Assurance emprunteur : la ligne qui change le plus d’un devis à l’autre
L’assurance est souvent la ligne qui varie le plus entre deux banques. Trois paramètres l’expliquent : la quotité assurée (part du capital couverte pour chaque emprunteur), les garanties incluses, et la base de calcul de la cotisation, selon qu’elle s’applique au capital initial ou au capital restant dû.
L’emprunteur n’est pas tenu de prendre le contrat de la banque. La délégation d’assurance permet de choisir un contrat externe présentant des garanties équivalentes, et la loi Lemoine autorise à changer d’assurance à tout moment, sans attendre une date anniversaire. Demander un devis d’assurance séparé coûte peu et peut modifier nettement le coût total.
Obtenir un devis : pièces à fournir et délais
La banque demande en général une pièce d’identité, des justificatifs de revenus, le dernier avis d’imposition, les relevés de comptes récents, ainsi que le compromis de vente et la preuve de l’apport. Un dossier complet dès le premier envoi raccourcit l’étude.
Deux critères pèsent sur l’accord : le taux d’endettement, plafonné par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, et le reste à vivre après paiement des mensualités. Le délai de réponse varie selon la banque et la complétude du dossier ; en parallèle, les solutions pour financer un achat immobilier (prêt aidé, apport, prêt complémentaire) peuvent alléger le montant à emprunter.
Comparer plusieurs devis sans se tromper
Une comparaison n’a de sens que si les devis reposent sur les mêmes bases : même montant, même durée, même apport, même niveau de garanties. Sinon, on compare des produits différents.
On regarde le TAEG d’abord, le coût total ensuite, puis les conditions annexes : possibilité de moduler les mensualités, de transférer le prêt sur un autre bien, obligation de domicilier ses revenus. Les taux proposés suivent en partie la politique monétaire, comme l’explique cet article sur l’influence des décisions de la BCE.
Trois erreurs reviennent souvent : comparer des durées différentes, oublier l’assurance dans le calcul, ou ne retenir que la mensualité la plus basse, qui s’obtient souvent en allongeant la durée et donc le coût total.
Au moment de signer, chaque chiffre de l’offre doit pouvoir être retrouvé sur la FISE retenue : un écart sur le TAEG ou sur l’assurance se discute avant l’acceptation, pas après.
